+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Договора коммерческая недвижимость

Договора коммерческая недвижимость

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Сдаете имущество в аренду? Не нарвитесь на НДС

О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления распития алкогольной продукции в ред. Для владельцев такой недвижимости главной задачей является не допустить простоя арендных площадей, который может привести к убыткам. Более того, собственник здания должен использовать все возможности для извлечения доходов — например, предоставлять за отдельную плату доступ к размещению рекламных конструкций на крыше и фасаде объекта.

О том, как правильно оформить договорные отношения с арендаторами и при этом избежать рисков, — наша статья. Предварительный договор аренды На практике владельцы коммерческой недвижимости, как правило, начинают использовать объекты еще до ввода их в эксплуатацию, заключая с партнерами предварительные договоры аренды помещений. По условиям таких сделок они получают от арендаторов, к примеру: — обеспечительные взносы, которые в последующем идут в зачет аналогичного платежа по основному договору аренды; — платежи за право проведения отделочных работ в помещениях, переданных до открытия здания.

Несмотря на то, что состояние помещения до проведения в нем отделочных работ не позволяет его полноценную эксплуатацию арендатором, арендодатель все равно вправе взимать с него плату, поскольку помещение находится у арендатора в пользовании и он имеет возможность подготавливать его под свои коммерческие нужды.

Это подтвердили арбитры в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от Вместе с тем в соответствии с принципом свободы договора стороны сделки не лишены возможности договориться об иных условиях ст. Так, арендодатель может вместо взимания платы предоставить арендатору арендные каникулы с полным освобождением его от внесения арендной платы до завершения ремонта и приведения помещения в состояние, позволяющее его нормальную эксплуатацию. Такая уступка с его стороны возможна в зависимости от рыночной конъюнктуры, масштабов бизнеса арендатора и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Прописываем условия договора Арендная плата В своем типовом договоре аренды собственник указывает передаваемые в аренду помещения, срок пользования, размер арендной платы и порядок ее внесения. Отдельно оговаривается, входят ли в арендную плату или оплачиваются отдельно платежи за электроэнергию и коммунальные ресурсы. Как правило, такие платежи оплачиваются арендатором отдельно сверх арендной платы, поскольку заранее не известно, в каких объемах арендатор станет потреблять коммунальные и энергоресурсы.

Внесение арендных платежей желательно привязывать к конкретной дате и не ставить в зависимость от получения арендатором выставленного счета на оплату. Это лишит арендатора в случае возникновения спора возможности ссылаться на то, что он не получил счет.

При просрочке внесения арендной платы со дня, следующего за днем, когда она должна была быть внесена, арендодатель будет вправе начислить ему неустойку.

Размер данной санкции может быть высоким с определением базы для ее расчета в любом виде вся сумма арендной платы, ее постоянная или переменная часть, непогашенная сумма долга. Однако в любом случае арендодатель должен учитывать тот факт, что размер неустойки может быть снижен судом на основании мотивированного заявления арендатора ст.

Кроме того, договором аренды может быть установлено, что неустойка начисляется на сумму задолженности вплоть до даты полного исполнения денежного обязательства включительно. В таком случае арендодатель при возникновении конфликтной ситуации с арендатором вправе в иске поставить вопрос о взыскании неустойки на будущее время. Указанное право арендодателя как кредитора подтверждается сложившейся судебной практикой постановление АС Московского округа от Размер арендной платы может быть как фиксированным, так и быть привязан к определенным рыночным показателям в зависимости от характера деятельности арендатора и рыночной конъюнктуры п.

Например, арендная плата может определяться в зависимости от размера выручки арендатора за определенный отчетный период, но не ниже определенной величины. Базовое значение для расчета арендной платы следует оговаривать всегда для того, чтобы в случае невозможности установления действительного размера выручки арендатора, в частности, при его уклонении от предоставления соответствующих документов, арендодатель мог сделать свои расчеты постановление АС Уральского округа от Такой порядок ценообразования привязка размера арендной платы к торговому обороту арендатора получил широкое распространение в сфере ритейла.

С учетом специфики работы торговых сетей базовая арендная плата за пользование помещениями без учета эксплуатационных и коммунальных расходов состоит из фиксированной величины и переменной в виде процента от торгового оборота валовой выручки. Подобный порядок определения арендной платы в ритейле является обычной практикой постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от Обеспечительный платеж Для защиты своих прав и законных интересов, получения возможности оперативно возместить причиненный ущерб и покрыть иные имущественные потери в договоре аренды необходимо согласовать обеспечительный платеж и режим его использования глава 23 ГК РФ.

Он представляет собой денежную сумму в размере арендной платы за один или несколько месяцев, которая удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора аренды и без начисления процентов как гарантия надлежащего исполнения арендатором своих обязательств.

Из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе производить вычеты любых долгов, неустоек и убытков. Арендатор в дальнейшем при несогласии с произведенными удержаниями из суммы обеспечительного платежа вправе их оспаривать, например, в самостоятельном порядке подав иск о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в сумме излишне взысканной неустойки ст. В ином случае он будет обязан пополнить сумму обеспечительного платежа, а также заплатить штраф за просрочку оплаты, если договором аренды установлены такие правила.

Обеспечительный платеж также может выполнять функцию отступного на случай досрочного расторжения договора аренды арендатором по своей инициативе, что позволит арендодателю частично компенсировать свои имущественные потери, связанные с поиском нового арендатора и простаиванием площади ст.

Улучшение объекта аренды В договор аренды арендодателю необходимо включить условие о том, что все работы по переустройству и ремонту арендуемого помещения производятся арендатором только с предварительного согласия арендодателя. Кроме того, целесообразно прописать в договоре, что все отделимые и неотделимые улучшения арендатору не компенсируются и остаются в собственности арендодателя.

О характере произведенных арендатором улучшений в арендуемом помещении могут свидетельствовать сертификаты соответствия, инструкции и иные документы на оборудование, устанавливающие возможность его сборки и разборки, экспертные заключения и другие относимые и допустимые доказательства постановление ФАС Северо-Западного округа от В условиях, когда арендаторы периодически меняются и у каждого из них — свой профиль деятельности, для арендодателя будет невыгодно компенсировать им всем вложенные в помещение инвестиции.

Возможна ситуация, когда арендатор все же настоял на том, что отделимые улучшения остаются за ним. В этом случае арендодатель должен отдельно оговорить в договоре условие о том, что такие улучшения изымаются из объекта аренды без нанесения ему ущерба. Отметим, что само по себе наличие права арендатора оставить за собой отделимые улучшения не освобождает его от обязанности вернуть арендуемое помещение в нормальном состоянии с учетом его естественного износа.

На это обратили внимание арбитры в постановлении АС Дальневосточного округа от Следует сказать, что наличие в договоре условия о том, что все улучшения остаются в собственности арендодателя, избавит арендодателя от необходимости вообще входить в обсуждение вопроса о том, какие улучшения арендуемого помещения следует считать отделимыми, а какие — неотделимыми. Все штрафы — удел арендатора Арендатор обязан обеспечить соблюдение предусмотренных действующим законодательством РФ противопожарных, природоохранных, миграционных и иных правил и норм, но при этом нельзя исключать того, что в результате допущенных им нарушений к арендодателю будут предъявлены претензии со стороны контролирующих органов и иных третьих лиц.

Для этого случая в договор аренды необходимо включить положение о том, что арендатор обязан компенсировать арендодателю в полной сумме все причиненные ему убытки, вызванные необходимостью оплачивать штрафы и иные платежи.

За сам факт создания конфликтной ситуации, в результате которой на арендодателя компетентными органами накладываются санкции, а также возникает необходимость осуществления иных расходов, в договоре аренды можно также установить неустойку. Иными словами, за такие случаи арендодатель может наказать арендатора и возместить за его счет понесенные расходы.

Арендодатель не в ответе за имущество арендатора В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о том, что арендодатель не несет ответственности перед арендатором за сохранность имущества, документов и ценностей, находящихся в арендуемом помещении. Меры к их сохранности должен взять на себя сам арендатор. Помимо этого, в договоре аренды будет не лишним предусмотреть положение о том, что любые без исключения вещи, оставленные арендатором в помещении по истечении срока действия договора или после его прекращения по основаниям, предусмотренным законом или договором, считаются брошенными.

В связи с этим арендатор уполномочивает арендодателя распорядиться таким имуществом по своему усмотрению, в том числе оставить за собой, утилизировать или реализовать за любую цену и на любых условиях. И уж тем более арендодатель не несет никакой ответственности за вещи арендатора, находящиеся в арендуемом помещении, в пределах всего срока действия договора аренды.

Конечно, это правило действует только в том случае, когда арендодатель не принимал на себя обязательств по их хранению или охране постановление АС Восточно-Сибирского округа от Для особых арендаторов — особые условия Для привлечения арендаторов владельцы коммерческой недвижимости должны исходить из рыночной конъюнктуры и соотносить объем существующего предложения с платежеспособным спросом, планами различных предпринимателей по расширению своего бизнеса.

Конечно же, выгоднее всего сдать объекты в аренду крупным сетевым компаниям. Ценность такого сотрудничества состоит в обеспечении гарантированной доходности переданной в аренду площади на длительную перспективу, что позволяет собственнику проводить гибкую ценовую политику с иными арендаторами. Следует учесть, что крупные арендаторы выговаривают себе ряд существенных преференций при согласовании проекта договора аренды с целью обеспечения стабильности своего положения и защиты вложенных инвестиций.

Например, ресторатор или продуктовый ритейлер в договоре аренды обязательно оговаривает запрет для арендодателя заключать договор аренды с образовательными и медицинскими организациями, поскольку в этом случае они рискуют потерять лицензию на розничную продажу алкогольной продукции. Напомним, что запрет на продажу алкогольной продукции на территориях, прилегающих к медицинским и образовательным учреждениям, установлен п. Если в договоре аренды с рестораторами и продуктовыми ритейлерами присутствует запрет на сдачу в аренду соседних площадей медицинским и образовательным учреждениям, то за нарушение такого условия на арендодателя договором аренды может быть возложена обязанность заплатить штраф арендатору.

Кроме того, в договоре может быть предусмотрено возмещение в полном объеме всех причиненных убытков, связанных с аннулированием алкогольной лицензии, уменьшение размера арендной платы в определенной пропорции и даже право ритейлера на односторонний отказ от договора.

Предположим, арендатор задолжал арендодателю крупную сумму. Арендодатель принимает решение удерживать имущество арендатора без согласия на это последнего до полного погашения задолженности. Между тем в арендуемом помещении могут находиться вещи как самого арендатора, так и третьих лиц, которые ему их передали. Арендатор собственником такого имущества не является, и вполне логично, что собственники могут предъявить требование о возврате своих вещей.

Отметим, что удержание является эффективным инструментом, позволяющим кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет его имущества. Однако закон не дает прямого ответа на вопрос: может ли предметом удержания быть вещь, собственником которой должник не является?

В судебной практике на этот счет имеются два противоположных подхода. Но прежде чем перейти к рассмотрению позиций судов, напомним об общем порядке удержания имущества, предусмотренном законодательством.

Общий порядок Из буквального содержания ст. И этим правом он может воспользоваться при неисполнении должником своих обязательств. Если кредитор и должник действуют как предприниматели, то удержанием могут обеспечиваться любые требования, в том числе не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков. Удержание вещи не допускается: — если это запрещено соглашением между кредитором и должником п.

Удержание без права собственности законно Некоторые суды считают, что кредитор может удерживать вещь должника, которая не принадлежит последнему на праве собственности. Аргумент — положения главы 23 ГК РФ не содержат прямого указания на то, что предметом удержания может быть только принадлежащая должнику на праве собственности вещь, равно как и не исключают возможности удержания чужой вещи.

По их мнению, правовое значение имеет принадлежность вещи должнику на каком-либо праве, как вещном, так и обязательственном. Если вещь принадлежит должнику на основании того или иного обязательства, то ее удержание кредитором считается законным п.

В одном из своих ранних решений этот же окружной суд более подробно аргументировал свой вывод о допустимости удержания кредитором чужой вещи. Приведем логику рассуждений арбитров. В силу ст. По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику. При этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью. В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишен возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства.

Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. Право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества постановление ФАС Северо-Кавказского округа от Аналогичный подход был изложен в постановлении АС Московского округа от В этом деле суд в качестве дополнительного аргумента удержания кредитором чужой вещи сослался на то, что он не предпринимал действий по реализации удерживаемой вещи с торгов.

Удержание без права собственности незаконно Однако подавляющее большинство судов придерживаются принципиально иной правовой позиции по рассматриваемому вопросу. Арбитры отмечают, что предметом удержания может быть только та вещь, которая принадлежит должнику на праве собственности.

Кредитор в счет своих требований к должнику не вправе удерживать чужую вещь. Такой вывод содержится в постановлениях АС Дальневосточного округа от Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который ранее в своей прецедентной практике придерживался позиции о допустимости удержания кредитором чужой вещи, впоследствии свой подход изменил. Теперь окружной суд считает, что удержание как способ обеспечения исполнения обязательств применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику на праве собственности либо на ином вещном праве в случаях, допускающих распоряжение такой вещью без согласия собственника.

Данный подход основан на следующем. Согласно п. Таким образом, удовлетворение требования кредитора, удерживающего вещь, является основанием прекращения права собственности. Удовлетворение указанного требования в объеме и порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, означает, что положения, регулирующие залог, могут быть применены по аналогии в вопросе о титуле, на котором предмет удержания принадлежит должнику.

Так, согласно п. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ.

О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления распития алкогольной продукции в ред. Для владельцев такой недвижимости главной задачей является не допустить простоя арендных площадей, который может привести к убыткам. Более того, собственник здания должен использовать все возможности для извлечения доходов — например, предоставлять за отдельную плату доступ к размещению рекламных конструкций на крыше и фасаде объекта.

Здесь мы рассмотрим те, которые встречаются на пути арендатора. Раз мы говорим о камнях, то и сформулированы они в негативном ключе либо в виде вопросов. Статья, скорее не для юристов, а для тех, кто время от времени сталкивается с арендой. Впрочем, и юристам некоторые моменты могут пригодиться. Мысль о том, что при существенном изменении курса договор аренды в иностранной валюте можно расторгнуть. Вопрос, конечно же, коммерческий.

Сдаем в аренду коммерческую недвижимость

Полезно знать Договор аренды офиса Как правильно составить договор аренды офиса. Что следует включить и чего лучше избежать в подготовке проекта договора нежилого помещения. Какие же бывают термины в договорах аренды офисных помещений, перечислим основные: Акт приема-передачи помещения Акт приема-передачи — акт приема-передачи помещения от арендодателя арендатору, подписываемый сторонами, если помещение соответствует договору, не позднее установленной договором даты, и подтверждающий передачу арендодателем и прием арендатором помещения на условиях договора аренды офисного помещения во временное владение и пользование долгосрочную или краткосрочную аренду , составленный по форме, в строгом соответствии с образцом, который, в свою очередь, является приложением к договору аренды и считается его неотъемлемой частью. Акт возврата помещения Акт возврата, акт сдачи помещения — акт приема-передачи помещения от арендатора арендодателю, подтверждающий факт возврата помещения арендатором арендодателю, по истечении или при досрочном прекращении действия или расторжении сторонами договора аренды. Арендная плата — ежемесячный платеж, который арендатор по условиям договора обязуется выплачивать арендодателю за аренду помещения. Арендная плата за офисные помещения в г.

Договор купли-продажи нежилого помещения. Образец

Поделиться: Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: детали, которые все упускают Процедура сопровождения сделки с коммерческой недвижимостью предполагает несколько этапов: юристы проверяют недвижимость, согласовывают схему сделки, определяют гарантию и так далее. Чтобы подытожить и зафиксировать эти действия, заключают договор купли-продажи коммерческой недвижимости. Это святая святых сделки, поэтому так важно, чтобы в договоре были отражены даже те детали, которые многим кажутся несущественными. Но обо всем по порядку. Договор состоит из разделов, каждый из которых имеет свою специфику.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аренда коммерческой недвижимости. Консультация юриста. [read-quran.ru]
Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости Без конфликтов с владельцем 16 августа в Обсудить Адвокат, кандидат юридических наук Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора.

.

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости

.

.

.

Договор аренды коммерческой недвижимости — это предпринимательская сделка, цель которой — передача во временное.

Образец договора аренды коммерческой недвижимости

.

10 подводных камней при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

.

Договор аренды офиса

.

Договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя. Образец

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Харлампий

    С какой стороны к тебе это вернётся я не знаю.

  2. nauwinsre

    Такое ощущение,что комментаторы даже не слушали,о чем речь))Лишь бы поплакать.

  3. Давыд

    Тарас да я посмотрю вы питаетесь от телефона?)

  4. Филарет

    И кликбейтер все таки

  5. Александр

    Вы хотите кушац ?

© 2018-2021 read-quran.ru